Per vendere o acquistare la vostra casa intendete avvalervi dell’intervento di un agente immobiliare. Ovviamante sapete che, a conclusione dell’affare, dovrete riconoscergli una provvigione, ma a tale proposito vi ponete alcune domande:
L’agente immobiliare ha sempre diritto alla provvigione?
Ricordiamo innanzitutto che l’art. 1754 del nostro codice civile stabilisce che “il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare… “ Altresì ricordiamo che l'attività dell'Agente Immobiliare, oggi paragonabile a quella di un vero e proprio professionista, è ben disciplinata dalle normative di cui alla L. n. 39/89 e dai succsessivi D.M. 452/1990 e D.M. 26 ottobre 2011 (con Circolare esplicativa 3648/C). Ne consegue, quindi, che l’ Agente Immobiliare a cui vi siete affidati potrà rivendicare il pagamento dei compensi per le prestazioni operate solo se è in possesso dei requisiti minimi previsti dalle predette normative.In mancanza non ricorre alcun obbligo al pagamento di commissioni e/o di mediazioni
Quando vanno riconosciute e pagate le provvigioni all'Agente Immobiliare?
Al fine di rispondere con chiarezza a questa domanda riteniamo opportiuno premettere che:
- L’art. 1755 del nostro codicie civile, nel precisare che per affare concluso si intende “ogni operazione economica di contenuto patrimoniale frutto dell'accordo di due o più parti, che si conclude con il sorgere di obbligazioni. Pertanto, è tale, ad esempio, anche un contratto preliminare “ stabilisce anche che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento…”
- L' art. 1759 stabilisce inoltre che il mediatore (relativamente alla conclusione dell’affare) è obbligato a “comunicare alle parti le circostanze a lui note… e risponde dell’autenticità delle scritture”
Ai sensi delle vigenti normative questo significa che le provvigioni dovranno essere pagate all'Agente Immobiliare nello stesso momento in cui egli, avendo assolto con responsabilità a tutti i suoi obblighi (aspetti di cui parliamo più dettagliatamente in un altro articolo pubblicato in questo blog) ivi compreso il completo perfezionamento della proposta di acquisto (con accettazione del venditore e presa conoscenza dell'acquirente di tale accettazione), ha posto i contraenti nella condizione di prevedere la stipula del successivo rogito notarile finalizzato al definitivo trasferimento della proprietà Infatti in quel preciso momento l’Agente Immobiliare ha praticamente concluso la sua attività ed ha definitivamente maturato il diritto ad incassare le sue provvigionim anche e soprattutto perchè da quel momento in poi egli non avrà più alcun titolo o diritto ad intervenire o a mediare nei futuri e diversi accordi che potrebbero ricorrere fra le parti le quali, per loro libera scelta (e quindi non per colpa, mancanza o volontà del mediatore) potrebbero – ad esempio – rinviare la data di stipula del definitivo rogito notarile o addirittura, per volontario esercizio dei diritti di recesso o per inadempienza, potrebbero annullare la compravendita.
In sintesi, anche se il trasferimento notarile (rogito) non è ancora avvenuto e fatta salva l’ipotesi dell’esistenza di una condizione sospensiva con cui le parti hanno sottoposto la validità e gli effetti delle scritture intercorse al verificarsi di altri eventi (concessione mutuo, vendita di altro immobile ecc..), il pagamento delle provvigioni all'Agente Immobiliare non può essere rinviato e deve aver luogo al completo perfezionamento della proposta di acquisto, poiché a tali condizioni l’affare può definirsi e deve intendersi concluso.
A quanto ammontano le provvigioni e chi deve pagarle ?
Non esiste una tabella che preveda e stabilisca con precisione i parametri minimi e/o massimi dei compensi dovuti agli Agenti Immobiliari. Generalmente tali parametri vengono determinati dagli usi ed i costumi delle diverse aree geografiche e possono altresì essere liberamente concordate. Per quanto attiene invece all'obbligo del pagamento, questo ricorre sempre a carico di entrambe le parti contraenti, il tutto così come previsto dal già citato art. 1755 , nel quale testualmente leggiamo che < “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ognuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, è stabilita dal Giudice secondo equità.”
