Non tutti sanno che quella dell'Agente Immobiliare è un'attività ben disciplinata ed è regolamentata dalle normative di cui alla L. n. 39/89 e dai succsessivi D.M. 452/1990 e D.M. 26 ottobre 2011 (con Circolare esplicativa 3648/C), pertanto nessuno può svolgere tale professione se non in possesso dei requisiti minimi previsti da tale disposizioni di legge, le quali prevedono fra l'altro responsabilità ed obblighi che ben differenziano e distinguono la figura de moderno Agente Immobiliare da quella più antica e grossolana del “mediatore”
Nel cosciente svolgimento della sua attività e nel pieno rispetto della specifica deontologia professionale l’Agente Immobiliare dovrà quindi:
- 1 - assegnare con attenzione ed in piena imparzialità un equo valore di mercato agli immobili che gestisce;
- 2 -informarsi sul loro stato di fatto e di diritto, raccogliendo tutta la documentazione relativa alla loro provenienza ed accertandosi che iproprietari ne abbiano la piena ed esclusiva titolarità;
- 3 -accertarsi a mezzo indagini catastali (visure storiche e planimetrie) e/o lì ove sia necessario a mezzo accesso agli atti depositati al comune, della loro assoluta regolarità urbanistica;
- 4 -verificare a mezzo di ispezioni ipotecarie l’assenza/presenza di vincoli o pesi (trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche ecc.), assicurarsi dell’assenza di eventuali esposizioni debitorie nei confronti di terzi (privati o enti) che potrebbero invalidare la vendita o la locazione, nonché ottenere dall'amministratore del condominio una dichiarazione liberatoria che attesti l'avvenuto pagamento degli oneri pregressi sino alla data di cessione dell'immobile;
- 5 -accertarsi dell'esistenza di un regolare attestato di prestazione energetica ed accertarsi dello stato degli impianti, ottenendo (se esistenti) una copia dei relativi certificati di conformità.
Completata con responsabilità questa prima fase, l’Agente Immobiliare sarà effettivamente in grado di proporre a terzi “in piena coscienza e con assoluta trasparenza” l’acquisto o la locazione dei beni gestiti perchè sarà ampiamente in grado fornire agli interessati ogni informazione utile a determinare il grado di sicurezza dell’operazione.
Una volta individuato un potenziale acquirente o conduttore interessato all'aimmobile, dovrà raccoglierne in forma scritta una proposta nella quale, oltre ai dati del proponente e del venditore, dovranno essere riportati con precisione tutti i dati utili ad individuare l’immobile e le sue relative pertinenze (riferimenti catastali, provenienza, consistenza), l'esistenza di eventuali pesi o vincoli, nonché il prezzo offerto, le modalità ed i tempi di pagamento. Alla sottoscrizione della proposta, il proponente dovrà inoltre rilasciare all'Agente Immobiliare ed a titolo di impegno un acconto economico d cui l'Agente ne diverrà custode sino alla risposta del proprietario.
Nella fase conclusiva l’Agente Immobiliare dovrà informare il proprietario dell'avvenuta raccolta di una proposta provvedendo a consegnargliene una copia originale. Perché la proposta possa essere definita “valida ed efficace” occorrerà che il proprietario – senza alcuna riserva – la sottoscriva per accettazione. Successivamente l’Agente Immobiliare, a mezzo raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata, dovrà comunicare al proponente l'avvenuta accettazione e solo a questo punto egli potrà consegnare al proprietario, a titolo di acconto e di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), l’impegno economico versato dal proponente alla sottoscrizione dell’offerta.
Alla luce di quanto esposto è evidente che, considerata la complessità della materia e la reciprocità degli obblighi legati e conseguenti all'intervento di un intermediario, sarebbe assolutamente consigliabile affidarsi esclusivamente ad Agenti Immobiliari qualificati, esperti e di comprovata serietà professionale, i quali - proprio perchè in possesso di tali requisiti - saranno sicuramente in grado di seguire correttamente i loro clienti e di offrire le più ampie garanzie in merito al buon esito di una operazione così delicata ed importante quale la compravendita o la locazione di un immobile .
