L’acquirente di un immobile in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali maturate prima dell’acquisto?
Premettiamo innanzitutto che, a proposito degli obblighi dei singoli partecipanti alla cosa comune, l’art. 1104 del codice civile prevede fra l’altro che “ il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”
Sembrerebbe quindi che, parlando di obblighi condominiali, il cessionario (nuovo proprietario) resti obbligato a pagare solidalmente con il cedente (vecchio proprietario) tutte le spese condominiali di qualsiasi natura maturate prima dell’acquisto.
Fortunatamente in aiuto del nuovo proprietario subentra l’art. 63 del codice civile - quarto comma, che – in quanto norma speciale – prevale sulla più generica norma precedentemente indicata e stabilisce infatti che il condominio potrà agire nei confronti del nuovo proprietario esclusivamente per intimargli esclusicamente il pagamento (in solido con il vecchio proprietario) delle spese condominiali da quest’ultimo non onorate nel biennio precedente alla compravendita. Per quanto attiene alle spese, di qualsiasi ordine e genere, anteriori a tale periodo è responsabile esclusivamente il vecchio proprietario.
E allora, anche se in maniera limitata, il nuovo proprietario corre comunque il rischio di essere costretto a pagare spese condominiali di cui non era assolutamente a conoscenza?
A tale domanda ha risposto la Cassazione che ha innanzitutto distinto le spese di ordinaria manutenzione (per le quali non è prevista una preventiva approvazione dei singoli proprietari) da quelle di straordinaria manutenzione (per le quali è invece tale approvazione è prevista). Partendo, quindi, da tale distinzione la Cassazione ha determinato e stabilito chiaramente che “le delibere condominiali con le quali sia stato disposta in via definitiva l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni, costituiscono obbligo di pagamento esclusivamente in capo a chi, in quel momento, era proprietario dell’immobile e ciò a prescindere dall’epoca di effettiva esecuzione e/o conclusione di tali lavori”. Pertanto il vecchio proprietario, in presenza di una precedente e definitiva delibera del condominio ed a prescindere dalla data della compravendita e/o dalla avvenuta esecuzione dei previsti lavori, sarà sempre obbligato a farsi carico tali oneri.
Per quanto attiene invece alle spese relative alla ordinaria manutenzione, ove mai il vecchio proprietario non lvi abbia provveduto, il condominio potrebbe imputarne il pagamento al nuovo proprietario. Quest’ultimo – successivamente – potrà richiedere a chi gli ha venduto l’immobile il rimborso di quanto pagato, poiché la normativa prevede solo il suo obbligo a pagare solidamente (quindi assieme al vecchio proprietario), ma non quello di provvedervi al posto suo. (diritto di rivalsa).
A questo punto è chiaro che il nostro codice, relativamente agli aspetti appena trattati, ben tutela il nuovo proprietario fatto salvo il caso in cui si parli di spese di ordinaria manutenzione non pagate dal precedente proprietario. Ma anche a tale proposito esiste la possibilità di tutelarsi completamente. Infatti già in sede di contratto preliminare (compromesso) potrebbero essere inserite precise clausole cautelative. Esempio: “ con esplicito riferimento agli oneri condominiali e per gli effetti di cui all’art. 63 – comma 2 – del codice civile, la Parte Promittente Venditrice dichiara sin da ora di non avere alcuna pendenza verso il condominio per contributi ordinari o spese straordinarie e che non esistono liti pendenti relative a questioni condominiali; di tanto si obbliga altresì a produrre, contestualmente alla stipula del definitivo rogito notarile, giusta dichiarazione a firma dell’amministratore del condominio. In ogni caso le parti convengono che rimane a carico della Parte Promittente Venditrice ogni spesa condominiale, derivante da deliberazioni assunte in via definitiva dall’assemblea del condominio fino alla data di stipula dell’atto definitivo, anche se queste dovessero afferire a futuri interventi di straordinaria manutenzione .”
