Nel nostro diritto civile la caparra e' una somma di danaro che i firmatari di un accordo prestabiliscono a titolo di reciproca garanzia contro l'eventuale inadempimento nel contratto intercorso.
Nello specifico ambito della compravendita immobiliare, all'importo versato in acconto dall'acquirente al momento della stipula di un contratto preliminare viene solitamente imputata anche la valenza di caparra.
Verosimilmente puo' anche accadere che i contraenti stabiliscano di definire come caparra solo una parte della cifra versata in acconto .
primo esempio: in data odierna il promissario acquirente versa al promittente venditore, a titolo di acconto prezzo e di caparra, l'importo di euro 30.000 (trentamila/00).
in questo caso l'inadempienza dell'acquirente facultera' al venditore il diritto a trattenere l'intero importo, ovvero, il venditore inadempiente dovra' versare all'acquirente un importo di euro 60.000 (30.000 per restituzione dell'acconto e 30.000 a titolo di risarcimento).
secondo esempio: in data odierna il promissario acquirente versa al promittente venditore, a titolo di acconto prezzo e di caparra, l'importo di euro 30.000 (trentamila/00), precisandosi che di tale importo solo una parte, pari ad euro 10.000 (diecimila/00), viene versata anche a titolo di caparra.
in questo caso, invece, l'inadempienza dell'acquirente facultera' al venditore e il diritto a trattenere euro 10.000 dall'acconto ricevuto e quindi dovra' restituire all'acquirente la differenza (euro 20.000), ovvero,il venditore inadempiente dovra' versare all'acquirente un importo di euro 40.000 (di cui 30.000 per restituzione dell'acconto ricevuto e 10.000 per risarcimento)
Tanto premesso precisiamo anche che la caparra puo' essere di due tipi: confirmatoria o penitenziale. In mancanza di specifiche indicazioni, la caparra è da intendersi confirmatotia. Vediamo quindi la differenza tra i due tipi di caparra:
la caparra confirmatoria (art. 1385 cod. civ.) oltre a rappresentare la somma di danaro che deve essere riconosciuta a titolo di risarcimento dalla parte inadempiente, concede all'altra parte - quindi quella adempiente - anche la possibilità di ricorrere in giudizio contro l’inadempiente per costringerlo all’osservanza degli obblighi contrattuali e per richiedere, in uno con l’ottenimento di una sentenza positiva, anche il risarcimento dei danni (documentati e documentabili) eventualmente subiti a causa del mancato perfezionamento degli accordi nei tempi stabiliti.
la caparra penitenziale (art. 1386 cod. civ.) rappresenta invece, nel caso in cui nel contratto stipulato sia stato previsto il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, l'unico risarcimento che l'adempiente può richiedere all'inadempemte. In questo caso la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso poichè le parti, di comune accordo, nella stesura del contratto hanno indicato tale somma quale unica ed esclusiva penale che dovrà pagare la parte eventualmente inadempiente. In tal modo le parti, sin dalla stipula del compromesso, rinunciano espressamente a qualsiasi azione tesa alla richiesta di ulteriori risarcimenti che eccedano il pagamento dell’importo prestabilito e/o che siano diversi da questo.
In sintesi:
la caparra confirmatoria prevede a favore dell'adempiente il riconoscimento di un risarconmento economico pari all'importo della caparra stessa o, in alternativa, la possibilità di ricorrere in giudizio per richiedere l'obbligo al perfezionamento della vendita ed il risarcimento per i danni eventualmente subiti.
la caparra penitenziale stabilisce invece che l'unico ed esclusivo risarcimento a favore dell'adempiente sia rappresentato dall'importo di caparra, ed esclude pertanto la possibilità di ricorrere in giudizio per far valere qualsiasi altra richiesta.
